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    《指导意见》明确,村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地用地标准,人多地少的地区最高不得超过167平方米,其他地区最高不得超过200平方米,具体标准由各相关区根据本区实际情况确定。 广告专家呼吁:白发千万不要染,白开水+它,想要多黑就多黑! 村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建和超面积、超高度建房。对按照统一规划批准易地建设住宅或集中居住的,应严格按照“建新拆旧”的要求,依据相关规定退出原有宅基地。 中国农业大学中国土地政策与法律中心秘书长 王健:它并不是一刀切。因为宅基地人地关系紧张,北京市在限制的过程中,根据不同的情况给出上限指标。 其中明确提到按照各区政府,可以按照自己情况确定,对面积的确定体现出了公平性。 对具备条件且村民有积极性的乡镇、村,相关区可统一规划,鼓励乡镇、村通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式,引导村民集中居住,实现户有所居。 《指导意见》还要求在编制村庄规划时,应当本着节约集约利用土地和保护耕地的原则,统筹考虑生态控制线、城市开发边界和城乡建设用地总量控制目标,合理安排宅基地用地。严格控制新增宅基地占用农用地,不得占用永久基本农田。 中国农业大学中国土地政策与法律中心秘书长王健表示,很多农村地区的宅基地的无序扩张,占用了一些基本农田、生态用地,这种扩张的趋势会严重威胁到农田和耕地保护政策。 宅基地上建房应当本着安全、适用、经济、绿色、美观的原则,遵守村规民约,方便村民生活,体现当地历史文化、地区特色和乡村风貌。2 北京的新增土地稀缺,农村宅基地受到城镇居民的青睐,那城里人到底能不能购买宅基地呢?《指导意见》明确表示,禁止城镇居民“下乡”购买宅基地。 对于农村宅基地有偿退出与转让问题,《指导意见》鼓励进城落户及“一户多宅”的村民,自愿有偿退出闲置宅基地,并且鼓励和引导村民在征得村集体经济组织的同意下,在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地;特别强调严禁城镇居民到农村购买宅基地及房屋,严禁城镇户口向农村迁移,严格管理农村之间户籍迁移等事项。 在落实户有所居、保障本村村民居住需求的前提下,明确村集体经济组织及其成员可依法通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等产业。 中国农业大学中国土地政策与法律中心秘书长王健表示,在乡村振兴的道路上,宅基地是很重要的资源载体,在保证户有所居的基础上,可以拿闲置的宅基地发展乡村休闲,发展文化旅游。 其中,出租用于居住或经营的,要严格遵守国家和北京有关规定,履行出租登记手续,租赁合同期限不得超过20年,严禁出租不符合条件的房屋,严禁违法群租。 在放开的同时,《指导意见》还严格防止各类违法建设,并明确要求严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。 中国农业大学中国土地政策与法律中心秘书长王健表示,这放出了宅基地制度改革里的根本信号,让社会知道宅基地是保障农民居住的,在开发放活的同时,也要把住底线这一关。 △央视财经《第一时间》栏目视频 此次北京出台的加强农村宅基地管理的《指导意见》,要求各级党组织加强对党员、公职人员、村干部的监督管理,带动广大群众严格遵守国家和北京市宅基地及房屋建设管理相关规定。 严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。对违法违规建房的当事人以及相关责任人,坚决依法依规依纪严肃查处;对触犯刑法、构成犯罪的,要依法追究刑事责任。4南京宅基地拆迁补偿 农村宅基地和房屋拆迁是实行“分开补偿”的,所谓的“分开补偿”就是土地补偿和地上附着物补偿。一是宅基地补偿,另一种是房屋补偿。房屋是农民所有,所以房屋补偿归农民所有。 宅基地和房屋的补偿方式有哪些呢? 1、房屋置换补偿,在规划区之内按照不同的地价折换成面积对农民进行安置,正常的补偿标准是不低于1:1的值。 2、货币补偿:就是按照多少面积直接折换成钱给农民,货币补偿可以参考周边的商品房价格补偿,一般是不得低于周边的商品房单价。 随后就是房屋和地上附着物的补偿,这个补偿一般都是给钱。 补偿的公式:房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价 具体的数值还需要根据不同的地区,不同的区位来衡量,一平米多少钱,全国没有统一的标准,但是有一个参考标准。 除了基本补偿费用:土地补偿、安置费、地上附属物以及青苗费以外,还有一个按时签协搬迁奖励,只要能够签协及时按时搬迁,原则上会给予不少于18000元的奖励。 《南京国有土地上房屋征收补偿补助奖励》从2020年1月1日起施行,各区域补助标准也略有不同。 对此次出台的新规你有什么看法呢? 部分来源:“央视财经”
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    摘要:原来的经营性建设用地范围过窄,只能小部分人受益,现在把闲置的宅基地、公益性建设用地包括进来,基本上就把全国70万村庄都包括进来了,人人都有机会成为农村土地改革的潜在受益者。 本报记者 赵琳琳报道 近日,中共中央、国务院对外发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》(以下简称《意见》),其中关键性一条,响应了学界和民间的呼声,重新定义了农村经营性建设用地。 《意见》提出,建立集体经营性建设用地入市制度。加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证。按照国家统一部署,在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下,允许农村集体经营性建设用地入市,允许就地入市或异地调整入市;允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市;推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市;推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。完善农村土地征收制度,缩小征地范围,规范征地程序,维护被征地农民和农民集体权益。 业内专家认为,允许农村闲置的宅基地和公益建设用地入市。这是关于农村土地改革最大的亮点,原来的经营性建设用地范围过窄,只能小部分人受益,现在把闲置的宅基地、公益性建设用地包括进来,基本上就把全国70万村庄都包括进来了,人人都有机会成为农村土地改革的潜在受益者。 农村与城市供地矛盾获缓解 一直以来,由于集体经营性建设用地在农村建设用地中的比重较小,集体经营性建设用地入市的改革被认为对增加土地供应,改善土地供应结构的帮助有限。农村闲置宅基地至少有集体经营性建设用地两倍以上的规模。 诸葛找房首席分析师陈雷在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,在目前我国一直实行二元土地所有制基础之上的城乡有别的建设用地制度,对集体建设用地的各种流转方式进行了严格的限制,城市与农村的矛盾不断加深,农民的利益受到了不同程度的侵害。 “允许农村集体经营性建设用地,在符合规划和用途管制的前提下,可以进入城市的建设用地市场,享受和国有土地同等权利,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。一旦获得通过,未来,农村集体经营性建设用地的出让、租赁、入股,将实行与国有土地同等入市、同责同权,突破了现有的二元土地制度,是建立城乡统一的建设用地市场重要步骤。”陈雷指出。 在《意见》中,对于政策力度最大的“允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市”这一条款,陈雷告诉记者,这首先可以缓解城市与农村的供地矛盾,增加农民收入,保障农民权益;其次,更多土地可以进入土地供应市场,直接出让的规定,也使得征地的成本和环节减少,有利于缓解供给矛盾。面粉决定面包的价格,低廉的土地成本以及供应量的增加也有助于抑制房价上涨态势,此类土地还有很大一部分是用于租赁住房建设,增加租赁住房供应,有利于抑制租金过快上涨。 第三对于房地产市场,目前还不会产生非常大的影响。意见里明确规定允许集体经营性建设用地入市,并不是集体的所有用地,集体经营性建设用地市场只占了10%左右,大部分还是宅基地,这些集体经营性建设用地入市之后有明确的用途管制,不会对商品房造成很大冲击;第四改变地方政府单一的通过土地财政增收的方式。政府不再是唯一的土地供给者,迫使政府考虑转型,多元化拓展其他财政增收的方式。 城里人不可购买宅基地 国家发改委方面,近日在解读《意见》时仍然强调,“城里人到农村买宅基地的口子不能开,按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”三大原则。 发改委规划司城乡融合发展处处长刘春雨指出,要严格守住土地所有制的性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损,不能把集体所有制改没了、耕地改少了、农民利益受损了。要以维护农民的基本权益为底线,绝不能代替农民作主,不能强迫农民选择,要真正让农民得到改革的红利。 根据有关方面的测算,2013年全国的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩。中国社科院农村所在《中国农村发展报告(2018)》中指出,农民空置的宅基地可以用于整治的有1亿亩左右。 不过,这并不意味着这1亿亩闲置宅基地都可以转化入市。 中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明指出,虽然此类政策开了口子,但由于要满足有偿退出、农民自愿的条件,还涉及村庄所处的规划要求和空间位置,决定了这些闲置宅基地能否转为集体经营性建设用地,以及转化的价值。所以,这一政策具体会对集体经营性建设用地入市规模造成多大影响,目前还难以估计。 农地入市存在天花板 闲置宅基地入市,对于农民而言,是件好事。 但有专家指出,农地入市的口子开大了,每个农民都有机会成为农村土地改革的受益者,但并不是每个人都最终能成为农村宅基地改革的最终受益者。 这主要在于,城市对建设用地的需求总量是有限的,农村建设用地量较大,城市需要的有限,毕竟城镇化进程已经进入后半程了,不是农村能供应多少城市里就能全盘高价接了。其次是各地政府的落地速度,在需求有限的情况下,哪些村集体能先给市场供应建设土地,就有先发优势,动得早了还能卖个好价钱,动得晚了可能就继续旁观了。 中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,农地入市的天花板,关键还在于赔偿标准是否与市场相一致;其次,是农地入市之后,农民的就业工作、收入问题如何来解决;第三,是农地入市的价格是否与商品市场同等同价;第四,农地入市之后,农民的出路在什么地方。应该说农地入市不仅仅是目前的政策、制度出现问题,而且法律也缺乏一定的保障。应该先完成农地入市政策法律,这样农地入市的力度才会不断加大,而且有利于保护农民。 (本文图片来自互联网,若涉及版权问题请联系本公众号编辑。)
  • 无极注册登陆平台_工业用地建起来的住宅楼敢买吗?有什么后果

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    一般会有中介公司认为,工业用地上的住房,必须要改变其土地性质才能够上市交易。否则可能会存在一定的非法操作,因为土地性质一般是很难发生变更的。那么工业用地建起来的住宅楼敢买吗?又或者说买工业用地建起来的住宅楼会有什么后果呢? 一般会有中介公司认为,工业用地上的住房,必须要改变其土地性质才能够上市交易。否则可能会存在一定的非法操作,因为土地性质一般是很难发生变更的。那么工业用地建起来的住宅楼敢买吗?又或者说买工业用地建起来的住宅楼会有什么后果呢? 工业用地建起来的住宅楼敢买吗 1、这种在工业园区内的、看似式住宅、实为式房的房屋,好不要购买。   此房屋的土地性质为工业用地,国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业用房、工业配套用房之外的任何形式的住房出售。   2、虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的及生活服务设施用地,可以办出用房的产权证,但和普通住宅产权证书完全两样,一旦消费者购买了此类房屋日后将面临诸多问题。    3、工业用地国家规定使用期限为50年,居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。 买工业用地建起来的住宅楼有什么后果 1、按照中华人民共和国土地管理法第七章法律责任第七十三条规定:对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状。 2、对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 3、我国实行严格的土地用途管制制度,依法取得的土地需按照规划进行开发建设,不得擅自改变土地用途。工业用地上可以建设不超过工业项目总用地面积的7%的及生活服务设施用房,但是这些房屋不能销售,只能作为该工业项目的附属用房。 4、如果擅自改变土地用途,建设住宅用房,国土资源管理部门可以给予处罚,责令恢复原用途。如果已经改变,并符合调整后的城市规划,可以补缴土地出让金,从而实现性质改变。 以上就是关于工业用地建起来的住宅楼敢买吗以及买工业用地建起来的住宅楼有什么后果两个问题的解答。变更土地性质后的房产,如果已经获得房产证,还是能够正常过户的。只是土地性质需在国土局转,变更之后土地性质仍保持工业用地性质。 来源:房天下
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  • 无极4平台靠谱吗_我国将全面推进土地复垦工作

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    国土资源部土地整治中心主任吴海洋在贵阳召开的“生态文明贵阳国际论坛2013年年会”上表示,中国将全面推进生产建设活动所损毁土地的复垦,努力做到“快还旧账,不欠新账”。     据了解,自上世纪50年代末以来,中国土地复垦经历了发育、发展和全面推进阶段。尤其是在2011年进入全面发展阶段后,中国陆续颁布了《土地复垦条例》和《土地复垦条例实施办法》,进一步强化土地复垦责任、完善约束机制、建立激励机制。     据介绍,经过30多年的发展,中国土地复垦工作取得了很大进展。据统计,目前,中国土地复垦率提高到了25%,但仍然存在法律法规与政策落实不严、企业责任义务履行不到位、复垦资金难以保障和复垦技术单一等问题,致使土地复垦仍存在“旧账未还、又欠新账”的状况。     吴海洋说,据测算,截至2009年底,中国还有超过1亿亩的历史遗留工矿废弃地未复垦。目前,中国有11.23万座矿山,其开采活动每年损毁土地近300万亩。新增损毁土地60%以上是耕地或其他农用地,有些还是基本农田。而大量废弃地的存在将引发土地污染、生态环境退化和生物多样性减少等问题。     “未来应健全土地复垦制度,全面落实规划目标,努力实现复垦率达到35%以上的目标。矿业企业要切实履行复垦义务,完善激励措施。同时,要加强科技创新,提升土地复垦水平。”吴海洋说。(新华社 记者王新明 李惊亚)
  • 无极4注册链接_《市级国土空间总体规划编制指南(试行)》公开征求意见

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    近日,自然资源部国土空间规划局按照“多规合一”改革要求,研究起草了《市级国土空间总体规划编制指南(试行)》(征求意见稿)(以下简称《指南》),现面向社会公开征求意见,截止时间为2020年9月5日。   《指南》主要内容包括总体要求、基础工作、主要编制内容、公众参与和多方协同以及审查要求五部分,适用于指导和规范规划期到2035年的市级国土空间总体规划编制,侧重提出原则性、导向性要求,地方可根据实际,进一步探索、补充、细化。同时,提出贯彻新时代新要求、突出公共政策属性、创新规划工作方法的工作原则。   《指南》提出,强化总体规划的战略引领和底线管控作用,促进国土空间发展更加绿色安全、健康宜居、开放协调、富有活力并各具特色。落实国家和省的区域发展战略、主体功能区战略,以自然地理格局为基础,形成开放式、网络化、集约型、生态化的国土空间总体格局。   《指南》指出,基于资源环境承载能力和国土安全要求,明确重要资源利用上限,划定各类控制线,作为开发建设不可逾越的红线。同时,依据国土空间开发保护总体格局,注重城乡融合、产城融合,优化城市功能布局和空间结构,改善空间连通性和可达性,促进形成高质量发展的新增长点。   《指南》明确,结合不同尺度的城乡生活圈,优化居住和公共服务设施用地布局,完善开敞空间和慢行网络,提高人居环境品质。加强自然和历史文化资源的保护,运用城市设计方法,优化空间形态,突显本地特色优势。   《指南》要求,统筹存量和增量、地上和地下、传统和新型基础设施系统布局,构建集约高效、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系,提高城市综合承载能力,建设韧性城市。同时,针对空间治理问题,分类开展整治、修复与更新,有序盘活存量,提高国土空间的品质和价值。此外,保障规划有效实施,提出对下位规划和专项规划的指引;衔接国民经济和社会发展五年规划,制定近期行动计划;提出规划实施保障措施和机制,以“一张图”为支撑完善规划全生命周期管理。
  • 无极4注册平台_北京:严禁社会资本利用农村宅基地建别墅、私人会馆

    无极4注册平台_北京:严禁社会资本利用农村宅基地建别墅、私人会馆

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    中新经纬客户端8月11日电 据北京市政府网站11日消息,近日,北京市政府印发《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》(下称《意见》),提出严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。 北京市人民政府指出,《意见》旨在落实户有所居,加强农村宅基地及房屋建设管理,推进乡村振兴战略实施,加快美丽乡村建设,共包括六方面内容。 一是坚持规划引领管控,落实村民户有所居。 《意见》提出,依法编制村庄规划,严格控制新增宅基地占用农用地,不得占用永久基本农田;涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转为建设用地审批手续。严格执行村庄规划,村民建设住宅应当符合村庄规划,并尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地,要按程序申报,获得批准后方可建设。 同时,分区分类落实村民户有所居。对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民,可通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。没有宅基地但已享受保障性住房的村民,村集体不得再为其提供宅基地;已有宅基地再申请保障性住房的村民,应按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地,不退出的不得为其提供保障性住房。 二是依法确定宅基地申请条件,规范履行审批手续。 根据《意见》,明确宅基地用地相关标准,村民一户只能拥有一处宅基地;每户宅基地用地标准,人多地少的地区最高不得超过167平方米,其他地区最高不得超过200平方米;禁止未批先建和超面积、超高度建房。 明确宅基地申请资格和条件。依法规范履行宅基地审批手续。符合下列情形之一且未将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的,可申请宅基地: 一是本户内有两个(含)以上子女,除一名和父母共同居住的子女外,其他子女达到法定结婚年龄、无房分居且现有宅基地按照所在区规定用地标准无法分户扩建的;二是因地质灾害搬迁、新村建设等按照统一规划批准使用宅基地的;三是经村委会同意,确因交通不便、饮水困难等原因申请村内易地搬迁的;四是国家工程等公益性建设占用原宅基地未进行住房安置的;五是其他符合法律法规规定的情形。 三是严格履行宅基地建房审批手续,加强建设管理。《意见》明确,加强建房设计管控,村民建房基底面积占宅基地面积原则上不得超过75%,房屋檐口高度(以房屋基底上平面起计算)原则上不得超过7.2米。同时,严格履行建房审批手续;切实加强施工管理和服务;依法加强建房后续管理。 四是稳慎处理历史问题,积极探索有偿退出和转让机制。 《意见》提出,稳慎处理因历史原因超标准占用宅基地等问题。积极探索建立有偿退出和转让机制,探索通过多种方式鼓励进城落户及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民,自愿有偿退出闲置宅基地;严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋;严格执行国家和北京市户籍政策,除法律法规规定情形外,严禁城镇居民户籍向农村迁移,严格管理农村间的户籍异地迁移。 五是切实加强闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理。 《意见》强调,依法规范闲置宅基地和闲置住宅盘活利用。村集体经济组织及其成员可依法通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等产业;规范引导村集体经济组织及其成员通过自营、合作、出租等方式盘活利用。出租用于居住或经营的,要严格遵守国家和北京市有关规定,履行出租登记手续,租赁合同期限不得超过20年,严禁出租不符合条件的房屋,严禁违法群租。 充分发挥村集体的组织引导作用。鼓励和支持村集体通过自营、合作或统一组织对外出租等方式开展经营;鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治,整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和产业发展。 严格防止各类违法建设。地质灾害易发区等存在安全隐患的村庄以及已列入搬迁计划、拟拆迁腾退和已纳入城市开发边界内的村庄不得开展盘活利用工作;严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。 六是加强组织保障。《意见》要求,全面加强党建引领,严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。此外,建立健全管理机制,明确市级部门职责,强化区级主导职责,压实乡镇属地责任,发挥村级主体作用。
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    关于工业用地变性项目,这是很多投拓人经常会面临的一个问题,其中有一些难点和坑点,需要在实操中注意。 工业地的来源 在改革开放以前,我国城市发展总体规划在概念上基本为零,当时的主要交通工具是“两轮”因此城市在布局工业区的时候,都是按照就近的原则布局在城市的近郊区。 改革开放后,特别是90年代以后,我国进入城市化的迅猛发展阶段,城市建成区“摊大饼”往外扩张。原来属于郊区的工业区,竟然成为市中心。因此在很多城市的主城区里面都还残留着一些“优质”工业用地,主要表现在一些三四线城市。 城市扩张的实例图 这是一个巨大的土地市场,很多人都看到了这一点,包括不少中间人都想在其中分一杯羹。但这个业务并不好做。 政策文件依据 根据2003年国务院发布的《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》中第四条部分内容明确规定:协议出让的土地改变为经营性用地的,必须先经城市规划部门同意,经城市国土行政管理部门统一招标挂牌拍卖。 该文件在立法精神方面,规定了变更土地性质必须经过招拍挂程序,没有给自行改造调规变性留下想象的空间。 另外一个文件,《招标挂牌拍卖出让国有土地使用权规定》第四条,“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、挂牌、拍卖的方式出让” 纯粹对政策法规解读,工业用地变性必须经过政府收储,由政府统一调规变性,然后再公开拍卖。 但是对于政府收储的行为,法律上也有明确的对政府权力的限制。根据《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律中规定,政府可以收储的行为对象,限制为四类:一是为公共利益需要;二是城市规划进行旧城区改造;三是土地使用权合同到期,使用者没有申请续期的;四是土地闲置,取得土地满两年未动工的的。除此之外的土地,政府是不能强制收回的,只能与土地使用权人协商。在立法上是严厉杜绝政府强制收回土地,再出让创收的行为。 小结分析 就上述法律法规的立法精神来看,对于工业用地变性,我们能总结出三层意思: 1、工业用地原则上不允许土地使用权人自行调规变性。 2、工业用地需由政府统一收储,统一调规变性,再经过招拍挂程序公开出让; 3、工业用地使用权未到期的,政府不能强制收储,土地使用权人未到期的使用权得到法律保证。 当然,上面的文件规定知识理论值,实际操作中并不会完全照此执行,还有一些其他现实问题要考虑。 实际操作的一些做法 实际上,在各个地方政府在工业用地变性问题上的态度各不相同。如果由政府统一收储调规变性,在土地使用权未到期的情况下,需要与原土地使用者协商,并且支付一定的补偿金。协商这个环节很难,费时费力,所以很多地方政府根本不愿意去做。补偿金支付这个问题,对于财政本来就捉襟见肘的一些地方,才是最大的拦路虎。 因此在这个问题上,很多地方是留下了一定的开口的,即允许部分工业地通过使用权人自主申请调规变性。 举个例子: 2015年成都市发布了一个文件《成都市人民政府办公厅转发市国土局、市经信委关于工业集中发展区外工业用地处置意见的通知》,对工业用地变性的操作适用对象,做出了明确的规定: 在2005年1月1日以前,在非工业集中发展区以外取得的工业用地,因城市规划变更需调整土地用途的,经向规划部门批,向各区县国土局办理用地性质变更手续,并按双评估补足土地差价以后,由权利人自行改造。 对于财政较为宽裕的一二线城市,对于工业用地的变性,都是严格控制的态度。道理很简单,工业用地变性不占用当地的建设用地指标,理论上来讲政府可以通过工业地集中统一收储,再公开出让,还没有指标额度的限制。而且自主变性对于增加土地财政收入,远远没有公开拍卖竞价的贡献大。因为土地拍卖市场溢价较高,这类城市也愿意付出成本去做工业用地的提前回收、补偿,调规变性等工作。 但是广大的三四五线城市就另当别论了,因为财政支付能力较差,工业用地收储还会占用本来就已经很饱和的供求市场。因此这类城市一般对调规变性持半开放的态度,一方面不禁止也不支持土地使用权人去申请自主调规变性,另一方面对每年通过自主调规变性地块的数量、面积有严格的把控,以免影响正常的供地秩序。 工业用地变性分类: 因此我们按照是否需要政府统一收储,然后再统一公开出让。可以将工业用地变性分为自主变性,以及政府收储变性两种。 自主变性:即由原工业用地使用权人自主申请变性,政府在收到申请后审批,出具新的规划条件再新办国土证的情形。此种情况不需要再公开挂网招拍挂出让,只需要缴纳双评估差价即可。前提是必须满足当地的的自主申请变性的政策文件精神。 政府收储变性:即由政府收回原工业用地使用权人的土地,并给以一定的补偿,政府统一收储纳入土地出让计划,出具新的规划条件再重新挂网公开出让的情形。此种情况需要再公开挂网招拍挂出让,全程公开透明。原工业地使用权人,在全程中没有任何先天优势,只能公开参与拍卖。 一般来讲需要公开拍卖的工业用地,基本上是很难控地(关系够硬就自主变性了)的,设条件也不怎么现实。只有自主变性对房企来说才是可控的,本文所说的工业用地变性,指的是自主变性一类。 自主变性流程 大前提是土地所在区域的控规已经由工业用地变为商住用地,如果用地规划没有调整,变性就无从说起。并且需要提前向地方政府的分管领导(一般会是分管市长、区长、县长层级的领导负责)线下沟通,取得口头沟通同意后,再开始正式的申请流程。 大致需要五个步骤: 1、向当地政府申请变性,取得同意的会议纪要或者批复(这个至关重要); 2、规划部门出具新的规划条件; 3、由评估公司出具地块价值评估报告; 4、缴纳双评估土地差价; 5、集齐上述资料,向国土局申请新办国土证。新办的国土证是新的70年的使用权,从领取新证之日起计算。 备注:双评估补差,指的是按照土地现在的市场价值估值,减去工业土地使用年限剩余的残值,得到的现在需要交纳的差价土地款。 风险控制 在乐观的情况下,上述全部流程走完需要6-9个月的时间。一些土地居间人所说的三个月能搞定的说法,基本上不可信。变性的项目,需要到政府去核实该项目是否满足要求,能否启动程序,双评估价格补差缴费标准等。很多项目土地方自己也没多大把握能否完成自主变性,只是听几个中间人撺掇,就信以为然。 谨慎评估工改项目走完全套流程所需的时间,这个至关重要。作者认为,在无法准确预估时间的情况下,不建议支付大额定金,保证金、共管资金等。可以先签订框架协议,锁定项目后,在双评估补价差的环节再支付资金。资金支付后能快速取得国土证,交易风险能得到有效把控。 很多地方政府在权利人申请自主变性方面,表面上是持开放和欢迎的态度的,只要你去申请,都会受理。但这并不代表你会顺利拿到新办的土地证,捡到“便宜”。地方政府会使用一些套路,让你拿到新证也很难受,比如: 一是提高双评估的价格,正常来讲一般在双评估环节是用基准地价作为基础进行土地现值评估,但是很多地方采用近期土拍的最高价为基础评估的办法,让你拿到的地跟拍到的地一样贵。价格贵了,还要花费很长的时间去跑审批流程,这种项目还不如直接去公开市场直接拍地得了。 二是提高商住比,比如周边地块的商业比例都是10%,但是你家去申请的时候,要求做到30%。 三是要求自持、配建、移交等,这类用得相对比较少。 总结一句话,工业地变性是一个集技术和资源人脉的工作,而且十分耗费时间,必须对全流程的操作可行性有一个全面、充分的评估。 因此,工业地变性项目需要谨慎对待。 转载于:搜狐号-方升研究,如若侵权联系删除
  • 无极娱乐首頁_【实战】你可能不知道的工业用地拿地手法!

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    工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,这是2006年8月31日国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发31号)的明确规定。实行工业用地招标拍卖挂牌制度,对于有效参与土地调控、遏制工业用地低成本过度扩张、建立完善的土地市场机制、优化土地结构、促进经济增长方式的转变和产业结构的升级都具有十分重要的意义。 土地资源是稀缺资源,国家下达的用地计划指标与各地需求差距很大,各地均积极采取各项措施,以用好有限的指标。如何获得工业用地,成为产业地产投资运营商的头等大事。 1、通过招拍挂方式是拿地主要途径 通过招标拍卖挂牌方式拿地成为获取开发用地的主要途径。政府为确保国有土地收益最大化,避免国有土地流失,以“最低价标准”公示制度防范土地一级市场的腐败。尽管工业建设用地有基准地价,但是土地出让权握在地方政府手上,为了招商引资,低价出让甚至“零地价招商”屡屡出现。 各地工业园区较为普遍的操作手法是:有关部门对外公布一个工业用地的基准地价,而实际出让价格则是在基准地价基础上做上下浮动。开发商有时还可以从工业用地指标之外,捆绑拿到其他类型的用地指标,包括住宅、商业用地指标。 2、实体企业以项目拿地 实体企业,尤其是一些知名的制造型品牌企业,受到各地招商引资的追捧,往往拿地成本较低,获得土地之后,自用仅占一部份,短时间用不完全部土地,所以这些实体企业就会自己组建开发公司或与专业地产开发商合作。对于开发商来说,这又是一条拿地的重要途径。 为了实现工业园由自建自用向工业园资产运营方式的转变及工业地产的发展,2010年,青岛海尔产业发展有限公司正式组建(简称海尔工业地产),成为海尔集团及海尔地产平台上的新兴业务板块。海尔工业地产以虚实网服务园为载体,向社会提供基于信息化的工业物业和仓储物业的一揽子租售服务,以及入园后的交互、交易、交付平台合作服务,与企业共建网上、网下竞争力,主要有三种产品系列,分别是海尔工业园、海尔市场创新产业园、海尔虚实网服务园。 2010年7月30日,万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》,根据协议,双方出资创办万通新创工业资源投资公司,万通持股55%,TCL持股45%。原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通工社”。投资之后,采用的是“售后回租”的方式,TCL的回租部分为万通提供了基础回报,现成的空余厂房、仓库的出租,闲置空间的商业化改造,还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。 3、城市更新 旧城改造是新增拍卖用地的一个重要来源。一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建设和拆迁安置资金,因此引入了有实力的公司作为城市运营商参与旧城改造、市政工程建造,其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的部分收益。部分城市运营商由于本身是开发商出身,不满足单纯的土地整理收益,因此也会参与竞拍。这种具有运营商和开发商双重身份的拿地行为比较特殊,也具有一定的代表性。 4、资源置换 在内陆一些城市,由于地方财政比较吃紧,无法拿出大笔资金进行开发区前期开发,就会邀请某开发商或市政工程公司合作,双方达成类似协议:由合作方负责土地整理投入,整理出的土地拍卖时,超过基准地价的溢价部分与政府按照一定比例分成,基准地价则包含土地整理成本和相关的税费。或者,由合作方负责园区载体(厂房等)建设,政府以部份厂房物业抵扣投资建设成本,相当于开发商帮政府代建园区,获得一定比例的园区物业产权,进而再进行招商、运营。目前市场上不少开发商都是通过这种方式“被”成为工业地产开发商。 由于实体经济利润率下降,有些企业甚至发展成为索性以项目圈地作为主业了,并尝试采用将工业用地转变性质进行商业性开发经营。这不属于本文的范畴,在以后的文章中,我再专门揭秘一些工业用地如何转成商业用地的操作手法,请留意中工招商网微信号(zhaoshang800)后续发布。 不管用何种方式拿地,对于工业用地投资运营商来说,拿地仅仅是第一步,最核心问题是如何实现项目投资收益最大化,这就取决于地块价值评估、项目定位策略及后续招商运营成败。
  • 无极4平台靠谱吗?_清涧县局安排部署地质灾害应急与治理工作

    无极4平台靠谱吗?_清涧县局安排部署地质灾害应急与治理工作

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    8月20日,清涧县自然资源和规划局召开地质灾害应急与治理安排部署工作会,传达学习全县防汛救灾和地质灾害防治工作会会议精神,并分析研判当前防汛形势,对下一步防汛减灾和地质灾害防治工作进行再提醒、再安排、再部署。   会议指出,在主汛期来临前,清涧县局多次召开专题会议,成立了防汛抢险突击队,对照既定部署查漏补缺,分片区有针对性地对防汛救灾和地质灾害防治工作进行安排部署,全方位开展隐患排查和治理,确保防灾救灾工作万无一失。目前,全县161个地质灾害隐患点均无重大事故,安全撤离群众683户,无一人伤亡,成效值得充分肯定。   会议强调,一是要落实领导责任和防汛责任。要坚持“人民至上、生命至上”,提高责任意识,坚决贯彻习近平总书记关于防汛救灾工作的重要指示精神,全面落实省市县各级领导对灾害抢险救灾作出的指示批示要求,严格按照县委、县政府部署要求,全力做好防汛救灾救灾各项工作,千方百计保障人民群众生命财产安全。   二是要重视隐患排查和风险管理。要抓好当前最关键的工作,在安全有保障的前提下,全覆盖拉网式持续开展对重点区域、重要部位、重要设施的灾情、险情和地质灾害隐患排查,对排查出的问题建立台账、逐一落实责任人、迅速进行防控处置,把牢防汛抢险救灾主动权,做到心中有数,确保隐患排查彻底、全面。   三是要克服麻痹思想和侥幸心理。密切关注雨情汛情,坚决落实防汛救灾和地质灾害防治各项措施。并加强预警监测,采取人防技防相结合的方式,发挥“吹哨人”作用,防患于未然;要有全面预案,因地制宜,科学规划避险撤离路线和避险点;要严把转移纪律,科学组织受威胁群众避险转移;要注意转移安全,科学合理选择避险点和集中安置场所,以真心、真情、真意帮助受灾群众渡过难关。(清涧局供稿)
  • 无极注册登陆平台_2020年户口新政策,符合以下4个条件的人都可以将户口迁回农村

    无极注册登陆平台_2020年户口新政策,符合以下4个条件的人都可以将户口迁回农村

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    在以前,城里户口比农村户口吃香,很多人农村人花钱也要把户口变为非农户口。 很多人由于上学工作结婚等原因将户口迁出,家里的老人也已经去世这部分人能不能得到拆迁补偿。 随着现如今国家对三农领域越来越重视,农村的生活水平也越来越高了。每年基本上都会出一下惠农政策,惠及着住房、养老、医疗以及交通等等各个方面。很多城里人觉得压力大,想把户口迁回农村,但实际上,户口迁回农村,并不是一件很容易的事。 好消息:2020年在这4种情况下,非农户口也可迁回农村,要抓紧! 1、因工作而迁移原户口的人。这些人因为工作已经搬离了原来的农村户口,但是到目前为止,他们在城市里没有固定的工作和稳定的住所。那些一直住在农村的人,可以再次迁移他们的户口。 2、如果配偶一方有农村户口,如果双方中的一方有农村户口,并且双方在城市没有固定工作在农村发展,户口可以迁回农村。 3、因学业而迁移原户口的人,尤其是一些前大学和中学毕业生,出于各种原因将户口迁移到了城市,但那些毕业后在城市没有稳定工作和生活场所的人可以将户口迁回。 4、居住在城市的失业人员最初是农村地区的常住居民,由于某些原因,他们已经将户口迁到了城市,但迄今为止,他们在城市没有稳定的工作。如果他们的父母是农村地区的注册永久居民,他们也可以搬回农村地区。 户口的迁移的流程和手续: 1、本人将向村委会申请迁回并提交申请材料。村集体中7成以上的农民会签字同意。 2、村委会同意迁回; 3、携带您的个人身份证户口本和相关证件到当地户籍办公室办理。 只要符合以上4种情况中的任何一种,都是可以迁回农村户口的,想要迁回户口的一定要抓紧,否则以后想迁回就难了。 (转载于中国青年网)
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